O que é Registro de Imóveis e qual sua função?

É o cartório destinado a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos relacionados a imóveis. O responsável pelo Registro de Imóveis é o Oficial do Registro de Imóveis.

A fiscalização das unidades do Registro de Imóveis é feita pelo Poder Judiciário, em todas as Comarcas do Estado de São Paulo há Juízes Corregedores Permanentes com atribuição específica do Registro de Imóveis.

No cartório de registro de imóveis são realizados registros dos atos relativos a negócios jurídicos imobiliários (venda e compra, doação, hipoteca, usufruto, alienação fiduciária, etc...) e outros atos constitutivos em conformidade aos documentos (títulos) apresentados.

De acordo com a legislação brasileira, a propriedade imobiliária só se transmite com o registro do título no registro de imóveis. Isso significa que o fato de a pessoa ter lavrado a escritura pública quando da compra do imóvel não lhe assegura, por si só, a propriedade do imóvel. É necessário o registro dessa escritura pública de compra e venda ou documento particular a ela equiparado por lei especial no cartório de imóveis. Por isso o jargão “Quem não registra não é dono”.

Cabe ao Oficial do Registro Imobiliário o exame prévio dos documentos apresentados para registro objetivando sua regularidade formal, o que é chamado de qualificação do título. Caso falte algum documento ou for verificada alguma irregularidade formal, poderá ser o título devolvido sem registro para o cumprimento de exigências. Apresentados os documentos faltantes ou superada a irregularidade formal, é feito o registro do título.

O que é matrícula?

A matrícula é o documento no qual o imóvel está individualizado como um corpo certo por meio de sua descrição, nela constando todas as informações relevantes como as alienações havidas, a instituição de hipoteca, existência de penhora dentre outras.

Cada imóvel só pode ter uma matrícula.

Todos os atos relacionados a direitos sobre imóveis devem ser lançados na matrícula, sob pena de não terem eficácia perante terceiros que não participaram da elaboração daquele ato. Isto faz com que a matrícula se torne um “histórico” do imóvel.

Dela constarão, em ordem cronológica, de acordo com a data do registro, todas as transmissões (venda, doação, partilha) e todos os gravames (hipoteca, garantia fiduciária, indisponibilidade, penhora, pacto pré-nupcial), bem como seus cancelamentos.

Como tenho acesso à matrícula do imóvel?

Por meio de uma certidão expedida pelo cartório de registro de imóveis da circunscrição onde se localiza o imóvel.

A certidão pode ser requerida diretamente no balcão do registro de imóveis competente, bastando que se apresente o número da matrícula.

Caso o interessado não possua esta informação, poderá solicitar a certidão indicando o nome e a qualificação do proprietário (número do CPF, ao menos, e RG), ou o endereço do imóvel. Na Capital, a solicitação poderá ser efetuada pessoalmente perante algum dos cartórios de registro de imóveis, ainda que o imóvel esteja afeto à circunscrição imobiliária de outro.

A certidão poderá ser requerida por qualquer pessoa, independentemente de justificativa, bastando que se identifique.

Que informação abrange a certidão da matrícula?

Constam da certidão todas as informações que foram registradas e averbadas a partir da data de sua abertura. Isto permitirá identificar, por exemplo, quem é o proprietário atual e se há algum ônus registrado (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, sequestro, arrolamento fiscal, indisponibilidade, contaminação) que pese sobre o imóvel.

A descrição do imóvel e a informação da existência e regularidade de eventual construção perante o Registro de Imóveis também são informadas na certidão da matrícula.

Fiz o pedido da certidão da matrícula no cartório competente pelo nome do proprietário ou pelo endereço do imóvel, mas não foi localizada. O que devo fazer?

Nesse caso, a hipótese mais provável é que o registro do imóvel esteja em outro Cartório de Imóveis, que o abrangia anteriormente, algumas vezes em área maior. Os cartórios de registro de imóveis não foram criados todos em um mesmo momento, e, em cada nova criação, um imóvel que antes era de responsabilidade de um cartório passou a ser de responsabilidade de outro que foi criado.

O cartório de competência atual tem como informar para o interessado qual ou quais foram os cartórios anteriores, para que o interessado possa efetuar as buscas e receber uma certidão de propriedade e de ônus do imóvel.

Qual a diferença entre a certidão de matrícula e a de transcrição?

A principal diferença prática é quanto à certificação. No caso da certidão de matrícula, extraída por meio de fotocópia dela, constam todos os ônus e alienações relacionados ao imóvel e assim sua expedição dispensa certificação, ao final, da negativa de outros ônus ou alienações a ele relacionados.

Tratando-se de certidão de imóvel ainda não matriculado, a certidão será da transcrição. Nesse caso, se o interesse é saber quem é o proprietário, o pedido deve ser de certidão de propriedade. É necessário que desta certidão conste expressamente a inexistência de novos ônus e alienações para que a informação seja completa e segura.

Que títulos podem ser registrados?

Os títulos que têm acesso ao registro de imóveis constam do art. 221, da Lei 6.015/73. São as escrituras públicas, os instrumentos particulares, os formais de partilha, as cartas de sentença e os mandados judiciais, bem como as garantias reais e averbações pertinentes. Cópias de títulos (como a de uma escritura pública de compra e venda), ainda que autenticadas, não podem ser registradas.

O que é prenotação?

A lei prevê uma série de garantias ao interessado no registro. Dentre elas, há a que determina que todos os títulos apresentados ao Registro Imobiliário sejam anotados no livro protocolo, com numeração determinada de acordo com a sequência sua apresentação.

Todo documento (título) apresentado recebe um número de ingresso na unidade do Registro Imobiliário, ao qual se dá o nome de prenotação. Isso atende ao princípio da anterioridade, que garante que o Registrador examine o título que foi apresentado em primeiro lugar.

O que é processo de dúvida? Onde está disciplinado?

O título apresentado pode vir a ser devolvido pelo Registro de Imóveis, caso não esteja em condições formais de ser registrado. Nesse caso, o cartório expedirá nota devolutiva contendo as razões da recusa. Caso o apresentante não se conforme com a recusa, poderá requerer ao oficial que suscite dúvida perante o juiz corregedor permanente, que decidirá acerca da pertinência ou não das exigências feitas pelo registrador. Este procedimento está disciplinado no artigo 198 e seguintes da Lei n. 6.015/73. Se preferir, o próprio interessado no registro pode suscitar diretamente a dúvida ao juiz (dúvida inversa).

O registro de um imóvel contém um erro na sua descrição. Este erro pode ser corrigido?

A retificação da descrição do imóvel prevista no artigo 213 da Lei no 6.015/73 tem por finalidade a correção da descrição do imóvel. A retificação pode ser feita diretamente no cartório ou em juízo.

Comprei um imóvel financiado e recebi a quitação do banco. Devo passar uma nova escritura?

Para negociar unidades imobiliárias ainda não construídas ou em construção, o empreendedor precisa inicialmente registrar o projeto no Registro de Imóveis competente. Este empreendimento recebe o nome de incorporação imobiliária. Todos os prospectos, propagandas e cartazes devem informar o número do registro, da matrícula do imóvel e o cartório onde foram depositados os documentos necessários a este registro.

De posse da informação, o interessado poderá se dirigir ao cartório competente e verificar, gratuitamente, todos os documentos que ali foram arquivados, tais como eventuais certidões de ações e protestos em nome do proprietário e do incorporador, se diversos, e plantas aprovadas do empreendimento, entre outros relacionados no art. 32 da Lei no 4.591/64. Isto permitirá ao interessado avaliar a situação econômico-financeira do empreendedor e do proprietário, e as especificações do empreendimento.

Fonte: Serviços Notariais e de Registros - Corregedoria Geral de Justiça - SP